WEG- und Mietrecht

Eigene Wohnung, eigene Regeln? Nicht ganz, denn auch Eigentümer und Vermieter müssen vieles mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen. Neben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung geben aktuelle Urteile der WEG- und Mietrechtsprechung Auskunft darüber, welche Rechte und Pflichten Wohneigentümer haben.

WEGs könnten durch Mehrheitsbeschlüsse Umzugskostenpauschalen festlegen. Wie rechtssicher sie sind, hängt vom Zeitpunkt ihres Abschlusses ab.

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Ein solcher Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis anstelle des bisherigen Vermieters erfolgt jedoch nur dann, wenn der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird.

Derartige die Gemeinschaftsordnung ändernde Beschlüsse aufgrund einer weiten Öffnungsklausel dürfen nie willkürlich sein und nie unverzichtbare Rechte der Sondereigentümer betreffen.

Nach einer Entscheidung des BGH (BGH-Urteil AZ V ZR 203/17 vom 04.05.2018) ist die WEG bei einem in der Teilungserklärung als „total renoviert“, bezeichneten Altbau verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des Gemeinschaftseigentums auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen.

Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Doch nicht immer erfüllen Mieter diese Pflicht. Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Wenn der Vermieter dies nicht länger hinnehmen will, kann er die Möglichkeit einer Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs prüfen.

Vor allem in der kalten Jahreszeit kommt es oft bei unsanierten Altbauten zu Schäden durch defekte Ver- oder Entsorgungsleitungen. Auch mangelhaft ausgeführte Wartungs- oder Sanierungsarbeiten an Strängen oder Zuleitungen oder deren Beschädigung aufgrund von Arbeiten an anderen Bauteilen können Wasserschäden verursachen. Vielfach entsteht nach dem Eintritt eines Schadens Streit über die Frage, wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat.

Sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern von Wohnraum bestehen oft Unklarheiten bei dem Thema „Kleinreparaturen“. Wer muss/darf was tun und wer muss es bezahlen? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzungen der Mietsache zuständig ist. So steht es in § 535 BGB. Diskutiert werden häufig zwei Ausnahmen die Kleinreparaturen und die Schönheitsreparaturen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema Kleinreparaturen und insbesondere mit der Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln.