WEG- und Mietrecht

Eigene Wohnung, eigene Regeln? Nicht ganz, denn auch Eigentümer und Vermieter müssen vieles mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen. Neben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung geben aktuelle Urteile der WEG- und Mietrechtsprechung Auskunft darüber, welche Rechte und Pflichten Wohneigentümer haben.

Die Mietrechtsprechung hat sich in den vergangenen 20 Jahren häufig mit Rechtsfragen im Zusammenhang mit – zumeist im Ergebnis fehlgeschlagenen Versuchen von – formularvertraglichen Übertragungen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen von der Vermieterseite auf die Mieterseite beschäftigt. Sie hat sich ständig weiterentwickelt und unterlag veränderten Bewertungen. Nun hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH am 08.07.2020 mit zwei Entscheidungen (VIII ZR 270/18 und VIII ZR 163/18) ein weiteres Kapitel hinzugefügt.

Für die Instandhaltung und –setzung ist nach § 535 BGB der Vermieter zuständig. Davon gibt es im Wohnraummietrecht nur eine Ausnahme: die Schönheitsreparaturen. Diese können durch Formularklausel auf die Mieter umgelegt werden. Bei den Kleinreparaturen ist es möglich, eine Kostenumlage zu vereinbaren. Im Gewerberaummietverhältnis kann der Vermieter auch weitergehen und durch eine Formularklausel weitere Instandhaltungs- oder -setzungsverpflichtungen auf die Mieter abwälzen.

Rechtsprechung und herrschende Lehre vertreten die Auffassung, dass den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung über den Abschluss von Verträgen mit einem nicht unerheblichen Kostenvolumen mehrere, mindestens aber drei Vergleichsangebote vorzulegen sind, wobei ungeachtet der Größe einer Wohnungseigentümergemeinschaft davon ausgegangen wird, dass bereits ein Auftragsvolumen von mehr als 3.000 EUR als „Großauftrag“ anzusehen sei.

 

Gemäß § 569 Abs. 3 Nummer 2 BGB wird die außerordentlich fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

 Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht jedes Mieters. Doch auch Vermieter, die meist Eigentümer der Wohnung sind, haben ein berechtigtes (?) Interesse daran, zu wissen, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Vermieter wollen daher mehr oder weniger regelmäßig die Wohnung besichtigen oder betreten. Aber wann ist das erlaubt und darf bei jedem Betreten auch besichtigt werden?

Eine der Hürden, die ein Wohnungseigentümer, welcher die Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums erhalten möchte, ist die Frage der Kostentragung. Denn selbst wenn der begünstigte Eigentümer sich bereit erklärt, nicht nur die Kosten der baulichen Veränderung, sondern auch die damit im Zusammenhang stehenden Folgekosten alleine zu übernehmen, so war bis vor kurzem ungeklärt, ob und wie dies überhaupt wirksam durch Beschluss geregelt werden kann. Der BGH hat jüngst hierzu Stellung bezogen und die Handhabung der Praxis „gerettet“ (BGH, Urt. v. 15.5.2020 - V ZR 64/19).

Erhält der Mieter vom Vermieter die Betriebskostenabrechnung, so steht dem Mieter das Recht zu, die Abrechnung anhand von Belegen, die der Abrechnung zu Grunde liegen, zu überprüfen.