Zwingende sofortige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und Beschlussersetzung durch das Gericht

Nach einer Entscheidung des BGH (BGH-Urteil AZ V ZR 203/17 vom 04.05.2018) ist die WEG bei einem in der Teilungserklärung als „total renoviert“, bezeichneten Altbau verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des Gemeinschaftseigentums auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen.

Beschlusskompetenzen bei Instandsetzungen
In dem zugrundeliegenden Fall führten eine fehlende Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze zu Wanddurchfeuchtungen einzelner Souterrain-Einheiten. Der Beschlussantrag der von den Feuchteschäden betroffenen Eigentümer, wonach eine aufwändige und teure Instandsetzung gemäß den Empfehlungen eines Gutachters erfolgen sollte, fand keine Mehrheit. Die Eigentümer der betroffenen Einheiten wandten sich gegen die ablehnenden Beschlüsse mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragten sie, die übrigen Eigentümer zu verpflichten, den Beschlussanträgen zuzustimmen; hilfsweise sollte eine Beschlussersetzung durch das Gericht erfolgen. Nach Abweisung der Klage in erster Instanz, verurteilte das Berufungsgericht die übrigen Eigentümer dazu, den Beschlussanträgen zuzustimmen und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Die übrigen Eigentümer legten gegen das Urteil Revision zum BGH ein, der die Revision zurückwies und die WEG zur Ausführung der erforderlichen Arbeiten auf ihre Kosten durch Beschlussersetzung (§ 21 Abs. 8 WEG) verpflichtete.

Anspruch auf ordnungsgemäße Instandsetzung und -haltung
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass jeder Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung - insbesondere ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschafseigentums habe. Kosten und Nutzen der Maßnahme müssten gegeneinander abgewogen werden, wobei im vorliegenden Fall nur die zwingend erforderliche sofortige Instandsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Nicht betroffene Eigentümer können sich nicht darauf berufen, dass die Kosten für sie unzumutbar hoch seien. Wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sein muss, ergibt sich nach dem BGH vorrangig aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Sonst muss dieses in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.

Schnelles Handeln zur Vermeidung hoher Kosten
Bei gravierenden baulichen Mängeln, insbesondere auch bei erforderlichen Strangsanierungen, führt ein Abwarten bzw. Untätigbleiben der Gemeinschaft – oft wesentlich durch nicht betroffene Eigentümer bedingt – dazu, dass der Schaden sich vergrößert und sich somit die Kosten der Arbeiten erhöhen. Die Verwaltung sollte daher regelmäßig auf diese Folgen hinweisen.

RA Ingo Kolms, LL.M.
www.fuhrmann-wallenfels.de

WEG- und Mietrecht
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