Wegfall des Eigenbedarfs und Hinweispflicht des Vermieters

BGH-Urteil vom 9. Dezember 2020

Wurde das Mietverhältnis vom Vermieter wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt, ist der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB verpflichtet, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist den Mieter auf den Wegfall der Eigenbedarfssituation hinzuweisen. Kommt der Vermieter diese Pflicht zum Hinweis auf den Wegfall der Eigenbedarfssituation nicht nach, so ist der Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet.

 

Der Fall

Der Vermieter hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB gegenüber dem Mieter wegen Eigenbedarf zum Ablauf des 31.8.2012 gekündigt und die Eigenbedarfssituation mit dem Einzug seiner Tochter begründet. Während des Berufungsverfahrens erwarb der Mieter eine Eigentumswohnung und wendete hierfür Maklerkosten in Höhe von 29.543,42 € auf. Im Berufungsverfahren wurde anschließend zwischen den Parteien ein Vergleich geschlossen, wonach sich der Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens Ende Februar 2016 verpflichtete. Die Tochter des Vermieters zog hingegen nicht in die Wohnung ein. Der Mieter behauptete deshalb, der Vermieter habe den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht und der Vermieter habe es verabsäumt ihn darauf hinzuweisen, dass der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Hierauf gestützt nimmt der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch und verlangt unter anderem die Erstattung der aufgewendeten Maklerkosten.

Die Entscheidung (BGH, Urteil vom 9.12.2020 – XII ZR 238/18)

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei der Vermieter nicht zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet. Die Hinweispflicht des Vermieters bestehe nur dann, wenn der ursprünglich gegebene Kündigungsgrund bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen sei. Nur in einem solchen Fall sei der Vermieter daran gehindert, sich unter Berücksichtigung des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen. Eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters gebe es hingegen nicht. Dies begründet der BGH damit, dass eine zeitliche Ausdehnung der Hinweispflicht über das Ende des Mietverhältnisses hinaus mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes nicht zu vereinbaren wäre. Dies gelte auch dann, wenn in einem Räumungsverfahren über die Klage des Vermieters noch nicht entschieden wurde, sondern die Parteien sich im Wege eines Vergleichs über den Zeitpunkt des Auszugs des Mieters verständigen. Denn allein die Vereinbarung eines Auszugstermins im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs habe keine Auswirkungen auf die mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses.

Bedeutung und Ausblick

Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort, wonach es eine nachvertragliche Pflicht des Vermieters zum Hinweis auf den Wegfall der Eigenbedarfssituation nicht gebe, sondern eine solche Pflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehe (BGH, Urteil vom 9.11.2005 – VIII ZR 339/04). Der BGH wendet diese Rechtsprechung nun erstmals auch auf jene Konstellationen an, bei denen sich die Parteien bei Streit über die Beendigung des Mietverhältnisses auf einen Auszugstermin einigen, sodass maßgeblich für die Hinweispflicht des Vermieters der infolge der Kündigung eingetretene Beendigungszeitpunkt sei. Ohne einen entsprechenden Hinweis oder ohne eine entsprechende Vereinbarung im Vergleich kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Parteien des Mietvertrages sich darüber einig sind, dass das Mietverhältnis erst zum Herausgabetermin beendet sein soll. Um mögliche Missverständnisse zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch bereits im Vergleich festzuhalten, dass das Mietverhältnis zum Kündigungszeitpunkt als beendet gilt und der Mieter unter Gewährung einer Räumungsfrist und der Zahlung einer angemessenen Nutzungsentschädigung die Mietsache zu einem späteren Zeitpunkt geräumt herauszugeben hat.

Karsten Schöneck

www.brunner-law.de

WEG- und Mietrecht
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