WEG-Reform kommt schneller als gedacht!

Die wichtigsten Veränderungen Teil 1:

Es steht eine umfangreiche Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bevor. Hier die wichtigsten Veränderungen:

Vereinfachte Veränderung der Kostenverteilung

Aktuelle Gesetzeslage (§ 16 ff. WEG)

  • 16 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Seit der WEG-Novelle 2007 ist es möglich, den Verteilerschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten mit einfacher Mehrheit zu verändern (§ 16 Abs. 3 WEG). Eine Veränderung der Kostenverteilung bei den Instandsetzungskosten ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung möglich. Der § 16 Abs. 4 WEG, der eine Änderung von Instandsetzungskosten im Einzelfall erlaubt, hat sich als nicht praktikabel erwiesen. In der Regel wird der Gleichbehandlungsgrundsatz durchbrochen bzw. der allgemeine Kostenverteilerschlüssel unterwandert.

Geplante Änderung (§ 16 ff. WEG-E)

Zukünftig können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten, bestimmte Arten von Kosten oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung - mit einfacher Mehrheit – beschließen, wobei ein solcher Beschluss nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen darf.

Erleichterung von baulichen Veränderungen und deren Kosten

Aktuelle Gesetzeslage (§ 22 ff. WEG)

Die aktuellen Vorschriften der Modernisierung (§ 22. Abs. 2 WEG) und baulichen Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) führen in der Praxis zu vielen Streitigkeiten und Auslegungsproblemen. Darüber hinaus gibt es diverse Regelungslücken im Gesetz, gerade wenn ein Wohnungseigentümer selbständig eine bauliche Veränderung durchführen möchte.

Der Gesetzgeber möchte die Vorschriften praxistauglicher gestalten und für bestimmte privilegierte Baumaßnahmen Sondervorschriften erlassen.

Hinsichtlich der Kostenverteilung von baulichen Veränderungen, insbesondere bei bauwilligen Wohnungseigentümern, fehlen flexible, gesetzliche Regelungen. Der § 16 Abs. 4 WEG der eine Änderung der Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen mit doppelt-qualifizierter Mehrheit vorsieht, lässt sich in der Praxis kaum anwenden.

Geplante Änderung (§ 20 ff. WEG-E)

Die Vorschriften der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) und modernisierenden Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) werden aufgehoben.

Grundsätzlich sieht der neue Gesetzesentwurf in § 20 Abs. 1 WEG-E vor, dass Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch (einfachen) Beschluss gestattet werden können.

Darüber hinaus gibt es eine neue Unterteilung von verschiedenen Möglichkeiten:

  1. Privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG-E)

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf folgende (privilegierte) Maßnahmen:

  • Baumaßnahmen zur Barrierefreiheit
  • Baumaßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
  • dem Einbruchsschutz
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Der berechtigte Wohnungseigentümer hat allerdings keinen Anspruch darauf, wie die Maßnahme umgesetzt wird, der Anspruch bezieht sich lediglich auf das „ob“. Es ist sogar möglich, dass die Wohnungseigentümer auch beschließen können, dass die Bauausführung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers erfolgt.

  1. Andere bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 3 WEG-E)

Ferner kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Nutzung und Kosten bei baulichen Veränderungen (§ 21 WEG-E)

Darüber hinaus bekommt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz für den Bereich von Kostenregelungen baulicher Veränderungen. So soll im Gesetz verankert werden, dass die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, dieser Wohnungseigentümer zu tragen hat.

Eine Besonderheit findet sich in § 21 Abs. 2 WEG-E. Denn nach dieser Vorschrift müssen alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen, wenn

  1. die der Anpassung an den Zustand dient, der bei Anlagen vergleichbarer Art in der Umgebung üblich ist, oder
  2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Die Kosten anderer baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteil zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 3 WEG-E). Diese Regelung entspricht dem geltenden § 16 Abs. 6 WEG, dem in der Praxis bisher wenig Beachtung geschenkt wurde.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Aktuelle Gesetzeslage (§ 3 und 5 WEG)

KFZ-Außenstellplätze und Gärten bzw. Terrassen können nach aktueller Rechtslage niemals Sondereigentum sein. Dies liegt daran, dass für diese Flächen keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden kann. Nur an Räumen kann Sondereigentum begründet werden.

In der Praxis werden daher Sondernutzungsrechte begründet, d. h. die Flächen sind weiterhin Gemeinschaftseigentum, aber der Sondernutzungsberechtigte hat lediglich das alleinige Nutzungsrecht. Rund um das Sondernutzungsrecht gibt es in der Praxis noch eine Vielzahl von Problemen und offenen Fragen.

Geplante Änderung (§ 3 und § 5 WEG-E)

Zukünftig soll es möglich sein, dass an KFZ-Außenstellplätzen oder auch Gartenflächen Sondereigentum begründet werden kann. Der Entwurf stellt aber klar: „Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.“

Darüber hinaus müssen die betroffenen Flächen im Aufteilungsplan nummeriert werden.

Verwalter kann „einfacher“ reagieren (§ 27 WEG)

Aktuelle Gesetzeslage:

Grundsätzlich darf der Verwalter nur Maßnahmen beauftragen, wenn er hierzu durch Beschluss, Gemeinschaftsordnung oder einschränkend durch Verwaltervertrag legitimiert wurde. Bei strenger Auslegung der gesetzlichen Vorschriften müsste z. B. auch für den Austausch einer defekten Dachrinne eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Das ist weder praktikabel noch wirtschaftlich. Im Übrigen muss der Verwalter zur gerichtlichen Beitreibung von Hausgeldrückständen stets eine Ermächtigung der WEG haben. Eine gesetzliche Ermächtigung hierzu fehlt seit 1951!

Geplante Änderung (§ 27 WEG-E)

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist.

Maßstab soll dabei stets die konkrete Wohnungseigentumsanlage sein. Mit der Größe der Anlage wächst demnach in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss. Je nach Größe der Anlage und Art der regelmäßig anfallenden Maßnahmen kann aber etwa auch die Erledigung von Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören. Das Gleiche gilt für die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.

Die Rechtsprechung wird in den nächsten Jahren viel zu tun haben!

Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung soll geändert werden

Aktuelle Gesetzeslage (§ 24 Abs. 4 WEG)

Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Geplante Änderung (§ 24 Abs. 4 WEG-E)

Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens vier Wochen betragen.

Beschlussfähigkeit soll abgeschafft werden

Aktuelle Gesetzeslage (§ 25 Abs. 3 u. 4 WEG)

Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

Geplante Änderung (entfällt)

Zukünftig soll jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig sein, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind.

Digitale Eigentümerversammlung?

Aktuelle Gesetzeslage (keine)

Aktuell sieht das Wohnungseigentumsgesetz keine digitale Wohnungseigentümerversammlung vor.

Geplante Änderung (§ 23 Abs. 1 WEG-E)

Die WEG bekommt eine Beschlusskompetenz zur Einführung der Online-Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer. Auf dieser Grundlage kann beschlossen werden, dass Wohnungseigentümer im Wege elektronischer Kommunikation an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise ausüben können. Die Beschlusskompetenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Es ist sicherlich zu begrüßen, dass zukünftig „Online-Teilnahmen“ möglich sind. Nach hier vertretener Auffassung bleiben aber noch viele Fragen offen: Technische Umsetzung des Prinzips der Nichtöffentlichkeit, Verbindungsabbrüche, Kosten der Technik etc. etc.

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

WEG- und Mietrecht
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