Vertretung in der Eigentümerversammlung – rechtliche Neuerungen

Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine oder mehrere beliebige andere Person/en gemäß § 164 BGB in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Dazu gibt es rechtliche Neuerungen.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.06.2019 – V ZR 250/18) hat nun zu einer in der Praxis häufig anzutreffenden einschränkenden „sog. Vertreterklausel“ in der Gemeinschaftsordnung entschieden: Dürfen danach Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen, so ist diese Klausel regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt. Diese dürfen sich dann nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können.

Darüber hinaus wird die Klausel dahin verstanden, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. Verwalter dürfen also nicht den bevollmächtigten Mitarbeiter der Tochtergesellschaft der Eigentümer-GmbH von der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung ausschließen.

Regelungslücke
Die Vertretungsbeschränkung weist insoweit aber eine unbeabsichtigte Regelungslücke auf. An den Fall, dass eine juristische Person Wohnungseigentümerin ist, wurde bei Errichtung der Teilungserklärung nicht gedacht. Zweck von Vertretungsklauseln der vorliegenden Art ist es, die Versammlungen der Wohnungseigentümer von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten; deshalb sollen sich die Wohnungseigentümer nur durch bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Personen vertreten lassen. Dieser Zweck der Beschränkung besteht auch gegenüber Wohnungseigentümern, die juristische Personen sind. Es ist kein Grund ersichtlich, der die Annahme rechtfertigt, dass sie gegenüber den anderen Wohnungseigentümern privilegiert sein sollen.

Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters wird dem mit der Vertretungsklausel verfolgten Zweck, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen, Rechnung getragen, da von ihm gemeinschaftsfremde Einwirkungen nicht zu erwarten sind.

Die Vertretungsklausel bedeutet auch, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung nicht nur durch einen unternehmenseigenen Mitarbeiter vertreten lassen darf.

Vertretung durch Dritten
Es sind nicht nur das berechtigte Interesse der Eigentümergemeinschaft, fremde Einflüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten, zu berücksichtigen, sondern es ist auch der Bedeutung des Stimmrechts, das zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört Rechnung zu tragen.

Eine Vertretungsklausel ist daher regelmäßig ergänzend dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.

Einer natürlichen Person ist nach der Vertreterklausel verwehrt, sich durch einen beliebigen Dritten vertreten zu lassen, die juristische Person darf sich nicht durch einen Mitarbeiter eines beliebigen anderen Unternehmens vertreten lassen.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

WEG- und Mietrecht
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