Umbau am Gemeinschaftseigentum bei der Erstveräußerung einer Eigentumswohnung

Kein Anspruch gegen den Erwerber

Bauliche Veränderungen und Fehlnutzungen sind häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die Frage zu richten, ob und wann Beseitigungs- bzw. Unterlassungsansprüche verjähren und gegen wen sie geltend gemacht werden können.

Der Ersterwerber einer Eigentumswohnung ist bei durch den Bauträger realisierte Sonderwünsche weder als Handlungs- noch als Zustandsstörer anzusehen und ein gegen ihn gerichteter Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB scheidet aus. Allerdings können die übrigen Wohnungseigentümer ungeachtet etwa verjährter Beseitigungsansprüche immer noch den grundsätzlich unverjährbaren Anspruch auf Unterlassen einer Fehlnutzung sowie den auf Duldung der Beseitigung baulicher Veränderungen gerichteten Anspruch auf erstmalige plangerechte Erstherstellung geltend machen. Hierzu führt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 14.11.2014 (V ZR 118/13) aus, dass nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) solche Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können, wenn der Anspruchsverpflichtete aufgrund langen Zeitablaufs sowie eines entsprechenden Verhaltens der Anspruchsteller ausnahmsweise davon ausgehen darf, dass diese die ihnen zustehenden Ansprüche nicht mehr geltend machen werden.

Vielfach ist zu beobachten, dass bauliche Veränderungen oder Fehlnutzungen langjährig geduldet werden, solange keine Zwistigkeiten auftreten. Oft erfolgt sogar eine Legitimation dadurch, dass besondere Kostenmehrbeteiligungen zu Lasten des betreffenden Wohnungseigentümers beschlossen werden. Kommt es dann später zum Streit, wird versucht, den betreffenden Wohnungseigentümer durch die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen zu disziplinieren, was der BGH nun für Fälle der Verwirkung zu Recht zu unterbinden sucht.

Die Wohnungseigentümer müssen bei der planabweichenden Ausführung von Sonderwünschen durch den Bauträger schlichtweg diesen rechtzeitig wegen vertragswidriger Erstherstellung aus Mängelgewährleistung in Anspruch nehmen.

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