Steuertipps für Vermieter

Renovierungskosten absetzen

Jetzt noch Maler, Installateur, Gärtner oder andere Handwerker bestellen, um die vermietete Immobilie vor Jahresende richtig in Schuss zu bringen.

Denn mit den fälligen Rechnungen können Hausbesitzer ihr steuerpflichtiges Einkommen drücken. Das geht mit Sofortwirkung – die Renovierungen können umgehend als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgesetzt werden.

Wer mehr investiert, als an Miete hereinkommt, kann die roten Zahlen gut mit anderen Einkünften verrechnen. Wer sich mit dem Absetzen mehr Zeit lassen möchte, kann höhere Kosten ab 2000 Euro gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen – ganz wie es in die persönliche Steuerplanung passt.

Drei Konten führen

Bei Vermietern sind drei Konten besser als eins. Ein Konto ist für die privaten Geschäfte reserviert, auf ein anderes überweisen die Mieter ihre fälligen Mieten. Und vom dritten überweist der Hausbesitzer sämtliche Kosten. Damit lassen sich private Ausgaben recht geschmeidig in Werbungskosten umfunktionieren: Für größere private Ausgaben wird das Geld vom Mieteinnahmenkonto auf das private umgebucht. Die Aufwendungen laufen weiter über das dritte Konto, dessen Schuldenstand währenddessen wächst. Die fälligen Schuldzinsen wiederum sind (absetzbare) Werbungskosten.

Kosten für unvermietete Immobilien als Werbungskosten geltend machen

Ein Problem, das sich auf dem Land häufiger stellt: Lässt sich eine bislang selbst genutzte Immobilie nicht so einfach vermieten, zieht der Eigentümer die laufenden Ausgaben dennoch als Werbungskosten bei der Steuer ab. Allerdings muss er sich ernsthaft um eine Vermietung kümmern und das dem Finanzamt beweisen. Etwa durch regelmäßige Anzeigen in Tageszeitungen oder Internetportalen. Dabei gilt: Je mehr, desto besser. Die Inseratskosten erhöhen die steuerwirksamen Verluste.

Renovierungskosten denkmalgeschützter Immobilien absetzen

Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können Renovierungs- und Sanierungskosten zügig bei der Steuer absetzen, bei Mietimmobilien über nur zwölf statt der sonst üblichen 40 Jahre. Acht Jahre lang können sie neun Prozent der Baurechnungen abziehen, vier Jahre lang jeweils sieben Prozent. Obendrein gibt es 2,5 Prozent jährliche Abschreibung für die Altbausubstanz. Wer das Schmuckstück für sich privat nutzt, kann etwas weniger absetzen: zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten.

Disagio vereinbaren

Besitzer von Mietimmobilien mit akutem Kreditbedarf vereinbaren mit der Bank ein Disagio – eine sofort fällige Zahlung, die die spätere Zinsbelastung senkt. Das Disagio lässt sich sofort mit den Mieteinnahmen steuersparend verrechnen. Bei Krediten mit fünf Jahren Zinsbindung akzeptiert das Finanzamt ohne Murren einen Abschlag von fünf Prozent der Darlehenssumme, bei längerer Zinsbindung auch mehr.

Zwei Darlehen vereinbaren

Wer jetzt ein Mehrfamilienhaus mit einer selbst genutzten Wohnung baut oder kauft, vereinbart mit der Bank zwei Darlehen. Eines für die eigenen vier Wände – nach Nutzung des gesamten Eigenkapitals. Und eines für den vermieteten Teil. Auf ein separates Konto fließt das Geld, mit dem die Rechnungen für die zu vermietenden Räume beglichen werden. Auf diese Weise können die kompletten Zinsen für das Mietkonto abgezogen werden.

Malerkosten absetzen

Hausbesitzer, die demnächst in ihre eigene, bislang fremdvermietete Wohnung einziehen wollen, sorgen rechtzeitig dafür, dass die Maler anrücken. Sie müssen noch innerhalb der Mietzeit die Immobilie auf Vordermann bringen (zumindest Fassaden, Nebenräume, Keller und Außenanlagen). Nur der Innenanstrich wird auf die Zeit der Eigennutzung verschoben.
Solange der Hausbesitzer Einkünfte aus der Vermietung zieht, kann er seine Kosten gegenrechnen. Wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, nicht mehr.


Quelle: www.impulse.de

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