Schweigen des Vermieters auf Anfrage des Mieters zur Belegeinsicht

Durchsetzbarkeit einer Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung

Erhält der Mieter vom Vermieter die Betriebskostenabrechnung, so steht dem Mieter das Recht zu, die Abrechnung anhand von Belegen, die der Abrechnung zu Grunde liegen, zu überprüfen.

 

Im preisfreien Wohnrecht ist der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht verpflichtet, dem Mieter die Belege zu übersenden; vielmehr steht dem Mieter lediglich ein Einsichtsrecht in diese Belege am Ort der Mietsache (das Stadtgebiet oder das Gemeindegebiet) zu. Denn § 259 BGB regelt den Umfang der Pflicht, Rechenschaft einer mit Einnahmen und Ausgaben verbundenen Verwaltung abzulegen, und hält fest, dass – lediglich – die „Vorlage“ einer geordneten Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben erfolgen muss. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm Fotokopien der Belege oder bestimmte Belege zugesandt werden, auch wenn er anbietet, die Kosten hierfür zu erstatten.

Der Fall

Nachdem der Vermieter über die Betriebskosten des Wirtschaftsjahres 2013 abgerechnet hatte, verlangte der Mieter schriftlich die Belegeinsicht. Der Vermieter reagierte auf das Schreiben des Mieters zur Belegeinsicht nicht, verlangte demgegenüber aber die Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung 2013. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung. Der Mieter vertrat in dem Rechtsstreit die Auffassung, der Vermieter habe den Wunsch des Mieters auf Belegeinsicht verweigert, weswegen ihm ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter zustehe.

Das Urteil

Das Landgericht Berlin gab der Zahlungsklage des Vermieters statt. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die Belegeinsicht verweigert habe. Allein das Schweigen des Vermieters auf die schriftliche Anfrage des Mieters zur Benennung eines Termins zur Belegeinsicht stelle keine endgültige Weigerung dar. Erreiche den Vermieter ein solches Schreiben, sei der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, auf dieses Schreiben zu reagieren und dem Mieter von sich aus Termine zur Belegeinsicht vorzuschlagen. Denn bei der vom Mieter vorzunehmenden Belegeinsicht handele es sich nicht um eine Bringschuld. Insofern obliege es dem Mieter, wenn der Vermieter auf den Wunsch des Mieters zur Belegeinsicht nicht reagiert und auch sonst kein Termin zur Belegeinsicht vereinbart werden kann, nach einer entsprechenden Ankündigung bei dem Vermieter zu den üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz des Vermieters vorgelegt werden, könne eine Verweigerung der den Vermieter obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden.

Bedeutung und Ausblick

Die Entscheidung ist wichtig in Bezug auf die Durchsetzbarkeit einer Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung. Denn eine den Mieter bisher nicht gewährte Belegeinsicht hat zur Folge, dass die Zahlungsklage des Vermieters insoweit als derzeit unbegründet abzuweisen ist.

Vereinzelt wird noch die Auffassung vertreten, auf die Bitte des Mieters zur Belegeinsicht hin habe der Vermieter von sich aus Terminvorschläge zur Belegeinsicht zu unterbreiten. Komme der Vermieter dem nicht nach, so sei er nach § 242 BGB daran gehindert, die Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu verlangen. Dem ist allerdings nicht zu folgen und die Entscheidung des Landgerichts Berlins stützt die bisherige Rechtsprechung und überwiegende Literaturmeinung, wonach das Schweigen des Vermieters zu einer Anfrage des Mieters auf Belegeinsicht nicht als Weigerung angesehen werden kann. Diese Grundsätze gelten jedoch dann nicht, wenn das Einsichtsrecht des Mieters nicht am Ort der Mietsache (das Stadtgebiet oder das Gemeindegebiet) ausgeübt werden kann. Denn bei einer zu weiten Entfernung zwischen der Wohnung und dem Ort, an welchem die Belegeinsicht vorgenommen werden soll, ist der Vermieter verpflichtet, die Belege an die Mieter gegen Erstattung der Auslagen des Vermieters zu übersenden.

Karsten Schöneck
www.brunner-law.de

WEG- und Mietrecht
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