Schönheitsreparaturen und kein Ende

Die neueste Rechtsprechung

Den Entwicklungen der Rechtsprechung in Sachen Schönheitsreparaturen zu folgen, ist nicht immer einfach. Nachdem über Jahre die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Möglichkeit der Umlage der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter immer mehr eingeschränkt hat, hat das Landgericht Berlin im März letzten Jahres entschieden, dass die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ unwirksam ist und zwar unabhängig davon, ob dies eine Vornahme- der eine Kostenklausel ist und unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Können überhaupt noch Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden?
Mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen werden Maler- und Tapezierarbeiten im Innenbereich des Mietobjektes beschrieben, die infolge der Abnutzung beim vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden und den optischen Eindruck der Räumlichkeiten beeinträchtigen. Die Schönheitsreparaturen beschränken sich auf die Beseitigung dieser Abnutzungserscheinungen; sie dienen bei Wohnräumen der Erhaltung der Wohnlichkeit. Arbeiten zur Beseitigung anderer – etwa durch Umweltereignisse verursachter – oder weitergehender Schäden werden nicht erfasst.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt werden; aber nur wenn:
die Wohnung renoviert übergeben bzw. ein angemessener Ausgleich für die Renovierung gezahlt wurde
der Mieter nur die laufenden Schönheitsreparaturen und nicht daneben oder nur Anfangs- oder Endrenovierung schuldet
keine Vorgaben zur Art der Ausführung oder zu den Farben gemacht wurden
keine starren Fristen für die laufende Renovierung vorgeschrieben wurden
keine Arbeiten vorgeschrieben wurden, die außerhalb der Mietsache sind (z.B. Außenanstrich von Fenstern bzw. Türen)
die eigene Ausführung nicht untersagt wurde (Handwerkerklausel)
und es wirklich nur um Schönheitsreparaturen geht (Parkettklausel).

Das oben genannte Urteil der 67. Zivilkammer des LG Berlin vom 9.3.2017 ist rechtskräftig geworden, hat aber bisher keine Nachahmer gefunden. In den aktuellen Urteilen zu diesem Thema geht es immer noch um die Wirksamkeit der Klauseln, aktuell von Anfangsrenovierungsklauseln im preisfreien (LG Paderborn, Urteil vom 13.12.2017 – unwirksam bei gleichzeitiger Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen) oder preisgebundenen Wohnraum (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 – wirksam, weil daneben keine laufende Verpflichtung vereinbart wurde).
Beide Gerichte – es handelt sich um eine andere Kammer des Landgerichts Berlin – gehen daher immer noch davon aus, dass eine Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung möglich ist. Die oben genannten Voraussetzungen, die der Bundesgerichtshof bislang entschieden hat, werden offensichtlich von den Instanzgerichten weiterhin angewendet. Wer Wohnungen in Berlin vermietet, sollte auf die Rechtsprechung der für die Lage der Wohnung zuständigen Kammer des Landgerichts schauen; in den Bezirken Mitte, Reinickendorf, Pankow – Ortsteil Prenzlauer Berg – dürfte die Durchsetzung von Ansprüchen im Hinblick auf Schönheitsreparaturen aber kaum mehr möglich sein.

Katharina Gündel
www.gross.team

WEG- und Mietrecht
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