Praktischer Umgang mit Mängelanzeigen

Vom Minderungs- bis Zurückbehaltungsrecht

Bestehen an dem Mietgegenstand Mängel, die der Mieter selbst nicht zu vertreten hat und bei denen es sich um Folgen vertragsgemäßer Nutzung handelt, so ist der Vermieter zu deren Beseitigung verpflichtet. Führt ein solcher Mangel zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches, so tritt ein Minderungsrecht hinzu.

Jenes Minderungsrecht wird als Druckmittel flankiert von einem dieses übersteigenden Zurückbehaltungsrecht, mit dem der Vermieter zur Mängelbeseitigung angehalten werden soll. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechtes soll dabei von den Tatumständen des Einzelfalls abhängen und in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen.

Diese Gewährleistungsansprüche setzen voraus, dass der Mieter den Mangel anzeigt oder der Mangel dem Vermieter sonst bereits bekannt ist. Ein Verschulden des Vermieters an der Entstehung des Mangels ist bei diesen Ansprüchen nicht

Mietmängel schnell beseitigen
Um berechtigte Mieteinbehalte und teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Mängel schnellstmöglich beseitigt und Fehler vermieden werden. Die Pflicht des Mieters beschränkt sich auf eine Duldung der Mängelbeseitigung. Weder ist der Mieter zur aktiven Kontaktaufnahme oder gar Terminvereinbarung mit Handwerkern gehalten, noch schuldet er aktive Vorleistungen wie ein Leerräumen eines Zimmers. Vermieter genügen daher ihren Pflichten nicht, wenn sie beispielsweise dem Mieter die Telefonnummer eines Handwerkers benennen, mit dem Ersuchen, Kontakt zu diesem aufzunehmen, um einen Termin zu vereinbaren.

Drei konkrete Terminvorschläge
Der Vermieter ist gehalten, dem Mieter möglichst drei konkrete Termine zu unterschiedlichen Zeiten anzubieten und mitzuteilen, welches Handwerksunternehmen welche Arbeiten in welchem zeitlichen Umfang erledigen soll. Zugleich sollte der Mieter aufgefordert werden, einen der Termine möglichst mit einem angemessenen Vorlauf von zum Beispiel drei Werktagen zu bestätigen.

Bei Zutrittsverweigerung durch Mieter
Gewährt der Mieter dann pflichtwidrig keinen Zutritt, indem er gar nicht reagiert oder den Zutritt ausdrücklich verweigert, so entfallen zum einen für die Zukunft das Minderungsrecht des Mieters; zum anderen das Zurückbehaltungsrecht. Letzteres sogar für die Vergangenheit. Nicht selten ergeben sich in derartigen Situationen unverhofft Kündigungslagen, die ein strategisch handelnder Vermieter nutzen sollte.

Florian Kniffert
www.wir-wanderer.de

WEG- und Mietrecht
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