Neues zu Schönheitsreparaturen vom BGH:

Vermieter muss ausführen, Mieter (teilweise) zahlen?

Die Mietrechtsprechung hat sich in den vergangenen 20 Jahren häufig mit Rechtsfragen im Zusammenhang mit – zumeist im Ergebnis fehlgeschlagenen Versuchen von – formularvertraglichen Übertragungen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen von der Vermieterseite auf die Mieterseite beschäftigt. Sie hat sich ständig weiterentwickelt und unterlag veränderten Bewertungen. Nun hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH am 08.07.2020 mit zwei Entscheidungen (VIII ZR 270/18 und VIII ZR 163/18) ein weiteres Kapitel hinzugefügt.

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

In beiden aus Berlin stammenden Sachverhalten hatten die Mieter ihre jeweilige Wohnung unrenoviert angemietet und als vertragsgerecht übernommen. Der mietvertragliche Versuch der Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen schlug in beiden Fällen folglich fehl (vgl. dazu BGH, Urt. vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Die Pflicht verblieb damit nach § 535 I 2 BGB auf Seiten der Vermieter, die nun – in einem Fall nach 14 und im anderen nach 25 Jahren – in Anspruch genommen wurden.

Jene Vermieter wandten sinngemäß ein, dass die Mieter durch eine Durchführung der begehrten Schönheitsreparaturen bessergestellt würden, als sie zu Vertragsbeginn standen, was Zweifel zum Umfang der Maßnahmen und zur Kostenlast aufwarf.

Angemessene Kostenbeteiligung der Mieter

Nach der Auffassung des BGH bestehe in diesen Fällen zwar ein Anspruch auf die Durchführung (vollständiger) Schönheitsreparaturen, wenn sich der anfängliche unrenovierte Dekorationszustand wesentlich (noch weiter) verschlechtert habe. Mit Rücksicht auf Treu und Glauben könne der Mieter eine solche „frische“ Renovierung verlangen, müsse sich jedoch wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – und in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen. Dem Vermieter solle sogar ein Zurückbehaltungsrecht zustehen, solange der Mieter keine Zahlung auf die vom Vermieter zu beziffernden Kosten leiste.

Es wird interessant, wie die Instanzgerichte mit diesen neuen – die Rechtsposition der Vermieter verbessernden – Entscheidungen und den sich daraus ergebenen Folgefragen umgehen werden. Jeder Vermieter sollte diese für ihn günstigen und nicht zwingend vorhersehbaren Urteile kennen.

Florian Kniffert

www.wir-wanderer.de

WEG- und Mietrecht
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