Die Mieterhöhungserklärung bei vereinbarter Indexmiete im Wohnraummietverhältnis

Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 01.09.2001 wird durch § 557 b BGB bestimmt, unter welchen Voraussetzungen eine Indexmiete im Wohnraummietverhältnis vereinbart werden kann und in welcher Art und Weise die Erhöhung zu erklären ist.

Gemäß § 557 b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Eine Änderung der Miete nach der vereinbarten Indexklausel muss der Vermieter durch Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung vom Mieter zu entrichten.

Umstritten war bisher die Frage, ob ein wirksames Mieterhöhungsbegehren des Vermieters bei vereinbarter Indexmiete voraussetzt, dass zusätzlich angegeben werden muss, welche prozentuale Veränderung sich aus dem im Mieterhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt.

Die Entscheidung

Bei Vereinbarung einer Indexmiete im Wohnraummietverhältnis muss der Vermieter eine Änderung der Miete nach § 557 b Abs. 1 BGB durch Erklärung in Textform geltend machen. Im Rahmen dieser Mieterhöhungserklärung müsse der Vermieter, so der BGH:

  1. die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie
  2. die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben.

Ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei vereinbarter Indexmiete erfordert nicht, dass der Vermieter – über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 555 b Abs. 3 BGB hinaus – zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt. (BGH, Urteil vom 22.12.2017 – VIII ZR 291/16)

Bedeutung

Die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach § 557 b BGB stellt für den Vermieter eine geeignete und auch rechtssichere Möglichkeit zur Erhöhung der vereinbarten Miete dar. Denn der Umfang der Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete kann im Gegensatz zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB konkret bestimmt werden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs erleichtert es dem Vermieter, die Mieterhöhung nach § 557 b BGB zu begründen, zumal der Vermieter nach der Entscheidung nicht verpflichtet ist, zusätzlich zu den in § 557 b Abs. 3 BGB genannten Voraussetzungen auch die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex anzugeben.

Zwar stellt § 557 b BGB einen einfachen Weg dar, die Miete zu erhöhen. Allerdings sollte sich der Vermieter bei Vereinbarung einer Indexmiete darüber im Klaren sein, dass während der Dauer der Indexmietvereinbarung keine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend machen kann und darüber hinaus Mieterhöhungen nach § 559 BGB wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen sind.

Karsten Schöneck
kanzlei@ragross.de

WEG- und Mietrecht
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