Mehrheitserfordernis bei Ladevorrichtung für Elektroautos?

Ein Wohnungseigentümer möchte sich gerne ein Elektroauto anschaffen und fragt beim Verwalter nach, ob er sich im Bereich seines Tiefgaragen-Stellplatzes den notwendigen Stromanschluss für die erforderliche Ladestation auf eigene Kosten installieren darf.
Der Verwalter bittet den Wohnungseigentümer einen entsprechenden Antrag für die nächste Eigentümerversammlung einzureichen, damit die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Umsetzung der Maßnahme genehmigen kann. Der Verwalter fragt sich, mit welcher Stimmenmehrheit der Antrag genehmigt werden muss.

Die Bundesregierung hat das Ziel, dass bis zum Jahr 2020 eine Million Elektrofahrzeuge zugelassen sein sollen. In der Praxis beschäftigen sich viele Verwalter damit, unter welchen Bedingungen die erforderlichen Ladestationen - soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist - installiert werden können. Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG i. V. mit § 555b Nr. 2 BGB (Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird.) oder kommt die bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG zum Tragen?

Aktuell geht man in der Rechtsprechung davon aus, dass es sich bei der Installation einer Ladestation für Elektroautos um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt und somit die Zustimmung der benachteiligten Wohnungseigentümer erforderlich ist.

Aber selbst wenn man eine Modernisierungsmaßnahme (§ 22 Abs. 2 WEG) annimmt (bei Individualinteresse oder sogar bei einer zentralen Lösung durch die WEG), werden auf dieser Grundlage kaum Beschlüsse zustande kommen, weil die doppelt qualifizierte Mehrheit (75% der Eigentümer nach Köpfen und mehr als 50% der Miteigentumsanteile) überwiegend nicht erreicht werden kann.

Bisher nur wenig Rechtssprechungen zum Thema
Dies führt natürlich in der Praxis zu vielen Problemen, weil das Gesetz keine klare Linie verfolgt und sichere Vorgaben macht, an denen sich der Verwalter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft orientieren können.In der Rechtsprechung gibt es bisher nur wenige Entscheidungen, die sich mit diesem Thema beschäftigen. So entschied das LG München (21.01.2016, 36 S 2041/15, ZMR 2016, 569) gegen einen Eigentümer, ähnlich befand das AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom Urt. vom 05.04.2015 - 771 C 87/14, ZMR 2017, 431).

Neue Rechtslage auf dem Weg
Bei Anträgen von Wohnungseigentümern (Individualinteresse) zur Installation von Ladestationen sollte man aktuell noch von der Baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ausgehen, so dass die Zustimmung aller nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer (in der Regel dann sämtliche Wohnungseigentümer) erforderlich ist.

Mit der Drucksache 19/401 wurde ein neuer Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht, wonach die Installation von Ladestationen in WEG erleichtert werden soll. Damit könnte die Rechtslage nach dem Entwurf wie folgt aussehen:


Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
Das Wohnungseigentumsgesetz in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch … [Artikel 4 des Gesetzes vom 5. Dezember 2014 (BGBl. I S. 1962)] geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

1. In § 16 Absatz 4 Satz 1 wird die Angabe „§ 22 Abs. 1 und 2“ durch die Wörter „§ 22 Absatz 1 bis 3“ ersetzt.

2. § 22 wird wie folgt geändert:

a) Dem Absatz 1 werden die folgenden Sätze angefügt: „Die Zustimmung ist ferner nicht erforderlich zu baulichen Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinne des § 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert; dies gilt nicht, wenn das Interesse an der unveränderten Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Wohnanlage das Interesse an der Maßnahme überwiegt. Satz 3 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.“

b) Nach Absatz 2 wird folgender Absatz 3 eingefügt:

„(3) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums erforderlich sind, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Absatz 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat und die Maßnahmen keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.“

c) Die bisherigen Absätze 3 und 4 werden die Absätze 4 und 5.

Eine Gesetzesänderung ist natürlich für Wohnungseigentümergemeinschaften hilfreich. Abzuwarten bleibt, ob sich durch die neue Formulierung des § 22 WEG weitere unbeantwortete Rechtsfragen ergeben und die oftmals juristische beziehungsweise gerichtliche Klärung somit wieder auf die WEG verschoben wird.


Massimo Füllbeck
mfuellbeck@hotmail.com

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