Kostentragung bei baulichen Veränderungen

Der BGH rettet Eigentümerbeschlüsse zur Kostentragung

Eine der Hürden, die ein Wohnungseigentümer, welcher die Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums erhalten möchte, ist die Frage der Kostentragung. Denn selbst wenn der begünstigte Eigentümer sich bereit erklärt, nicht nur die Kosten der baulichen Veränderung, sondern auch die damit im Zusammenhang stehenden Folgekosten alleine zu übernehmen, so war bis vor kurzem ungeklärt, ob und wie dies überhaupt wirksam durch Beschluss geregelt werden kann. Der BGH hat jüngst hierzu Stellung bezogen und die Handhabung der Praxis „gerettet“ (BGH, Urt. v. 15.5.2020 - V ZR 64/19).

Der Fall

Eigentümer E bittet seine Miteigentümer um deren Zustimmung zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. E möchte nämlich im Dachgeschoss ein weiteres Dachflächenfenster einbauen. Gegenüber den übrigen Eigentümern erklärt E, dass er nicht nur die Kosten des Fenstereinbaus durch ein Fachunternehmen selbst tragen werde, sondern darüber hinaus bereit sei, sämtliche weitere Folgekosten zu übernehmen. Die anderen Eigentümer haben unter dieser Bedingung nichts gegen den Fenstereinbau einzuwenden und möchten der Maßnahme zustimmen.

Das Problem

  • 16 Abs. 6 S. 1 WEG regelt, dass derjenige Eigentümer, der einer baulichen Veränderung zustimmt, auch deren weitere Kosten mit zu tragen hat. Weil E für das von ihm gewünschte Fenster aber der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf, wird er diese nun kaum erhalten, da nach dem Wunsch der Eigentümer eine Kostenübernahme ja gerade nicht stattfinden soll. § 16 Abs. 6 S. 2 WEG bestimmt zwar, dass eine abweichende Kostenregelung gem. § 16 Abs. 4 WEG getroffen werden kann. Diese Regelung ist aber unanwendbar, weil sie eine abweichende Kostenregelung nur mit doppelt-qualifizierter Mehrheit und nur für den Einzelfall zulässt. Da ein Fenster aber mehrmals reparaturbedürftig werden kann, wäre ein auf § 16 Abs. 4 WEG gestützter Beschluss nichtig (vgl. LG München I, Urt. v. 23.6.2014 - 1 S 13821/13 WEG). Sind nun alle derart gefassten Beschlüsse der Vergangenheit nichtig?

Die Entscheidung des BGH

Der BGH rettet die Beschlüsse der Vergangenheit, indem er § 16 Abs. 4 WEG überhaupt nicht als Regelungsgrundlage ansieht. § 16 Abs. 4 WEG stehe einem Beschluss, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungs- und Folgekosten der Maßnahme tragen, nicht entgegen.

Den Wohnungseigentümern steht vielmehr ohne weiteres die Beschlusskompetenz zu, bauliche Veränderungen unter der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt. Hierin liegt gar keine Änderung der Kostenverteilung, sondern eine bloße Maßgabe zur Genehmigung.

Fazit

Eine begrüßenswerte Entscheidung, die der bisherigen Handhabung, baulichen Veränderungen unter „Verwahrung gegen die Kostenlast“ zuzustimmen, Rechnung trägt (vgl. AG Charlottenburg, Urt. v. 6.1.2017 – 71 C 56/16).

 

Rüdiger Fritsch

www.krall-kalkum.de

 

WEG- und Mietrecht
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