Keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schadenersatz im Werkvertragsrecht

Ist das Werk mangelhaft, hat die WEG den Auftragnehmer zunächst zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern. Bleibt diese Aufforderung erfolglos, kann die WEG nach ggf. nötiger Kündigung des Vertrags insbesondere die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen (Ersatzvornahme) und den Auftragnehmer zur Erstattung der Ersatzvornahmekosten in Anspruch nehmen.

Damit die WEG die Ersatzvornahmekosten nicht vorfinanzieren muss, bietet sich regelmäßig an, den Auftragnehmer auf Zahlung eines Vorschusses zu verklagen. Beabsichtigt die WEG hingegen die Mängel nicht beseitigen zu lassen, sondern Schadenersatz von dem Auftragnehmer zu erhalten, war bislang höchstrichterlich anerkannt, dass die Kosten für die Mangelbeseitigung ein kausaler und ersatzfähiger Schaden sind. Die Schadenshöhe wurde regelmäßig durch Gutachten oder Kostenvoranschläge, die die fiktiven Mangelbeseitigungskosten auswiesen ermittelt.

Gutachten zur Schadensermittlung zwingend

Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass die Schadensberechnung nicht mehr anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten erfolgt. Nach der Grundsatzentscheidung des BGH ist der Schaden nun, wenn die Mangelbeseitigung unterbleibt, anhand des Minderwertes des Werks wegen des nicht beseitigten Mangels zu ermitteln. Für die Schadensermittlung bedeutet dies zwingend die Einholung eines Gutachtens. Der Sachverständige beziffert dann anhand der Differenzmethode, wieviel das Werk ohne Mangel wert wäre und wieviel es mit Mangel wert ist. Dies kann z.B. bei Arbeiten am Gebäude mitunter sehr aufwändig sein.

Vermögensschaden erst bei tatsächlicher Mängelbeseitigung

Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass ein Auftraggeber, der keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, sondern diese nur fiktiv ermittelt, auch keinen Vermögensschaden in Form und Höhe der nur fiktiven Mangelbeseitigungskosten hat. Ein Schaden entsteht erst dann, wenn der Auftraggeber den Mangel beseitigen lässt und die hierfür erforderlichen Kosten bezahlt.

Die neue Schadensberechnung bedeutet für die WEG regelmäßig einen erheblichen finanziellen Unterschied zu der bisherigen Rechtslage, da der Minderwert des Werkes mit Mangel regelmäßig nicht höher ausfallen kann, als die fiktiven Mangelbeseitigungskosten. Weiterhin möglich ist die Geltendmachung des Kostenvorschussanspruchs oder des Schadenersatzanspruchs, gerichtet auf Zahlung der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten. Voraussetzung ist in diesen Fällen allerdings, dass die WEG die Mängel auch tatsächlich beseitigen lässt.

RA Ingo Kolms, LL.M.
www.fuhrmann-wallenfels.de

WEG- und Mietrecht
nach oben
Kommentare
Kommentieren
Kommentar schreiben