Instandhaltungspflicht im Gewerbemietvertrag

Formularklausel eines Geschäftsraummietvertrags

Für die Instandhaltung und –setzung ist nach § 535 BGB der Vermieter zuständig. Davon gibt es im Wohnraummietrecht nur eine Ausnahme: die Schönheitsreparaturen. Diese können durch Formularklausel auf die Mieter umgelegt werden. Bei den Kleinreparaturen ist es möglich, eine Kostenumlage zu vereinbaren. Im Gewerberaummietverhältnis kann der Vermieter auch weitergehen und durch eine Formularklausel weitere Instandhaltungs- oder -setzungsverpflichtungen auf die Mieter abwälzen.

Bisher haben wir unseren Mandanten faustformelartig gesagt: Es kann durch Formularklausel alles innerhalb der Mietsache abgewälzt werden, außer Dach und Fach. Aber auch hier liegt der Teufel im Detail. Das OLG Frankfurt a.M. hatte sich in einem aktuellen Fall mit einer Formularklausel eines Geschäftsraummietvertrags zu beschäftigen.

In der Klausel hieß es: „Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten.“ Die Maßnahmen an Dach und Fach waren in Ziffer 11.1 geregelt und dem Vermieter aufgebürdet worden.

OLG Frankfurt: Mieter unangemessen benachteiligt

Das OLG Frankfurt hält diese Klausel für unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Zwei Gründe werden hier angeführt. Zum einen gehe aus der Klausel nicht hervor, dass es nur um den Instandhaltungsaufwand geht, der durch den Mietgebrauch entstanden ist, und zum anderen fehle es an einer Begrenzung der Höhe.

Es ist unter den Gerichten und Juristen umstritten, ob eine derartige Formulierung der Klausel zur Unwirksamkeit führt oder nur dahingehend auszulegen ist, dass es um die Schäden und den Aufwand, der durch den Mietgebrauch entstanden ist, geht. Das OLG Frankfurt hat nun hier Stellung bezogen. Das Gericht führt aus, dass das Objekt nicht neu war und dass nicht klar ist, ob es einen Instandhaltungsrückstau gegeben habe. Bei Anwendung der Klausel besteht also die Gefahr, dass der Mieter auch Instandsetzungsmaßnahmen vornehmen muss, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Das führt dazu, dass der Mieter in diesem Fall keine Instandsetzungs- und Instandhaltungsverpflichtungen hatte.

Regelungen zu Instandhaltung in Mietverträgen

Problematisch ist hier, dass bei langfristigen Mietverträgen die Kalkulation dieser Instandhaltungs- und -setzungspflichten in die Kalkulation der Miete einfließen. Es muss also bereits bei den Mietvertragsverhandlungen oder auch bei Verhandlungen über Verlängerungen von Mietverträgen ein besonderes Augenmerk auf die Regelungen zu Instandhaltung bzw. Instandsetzung gelegt werden.

Aushandeln zwischen Vertragsparteien

Es gibt hier zwei Möglichkeiten des Vorgehens. Die vertragliche Vereinbarung kann individuell ausgehandelt werden. Für Individualklauseln gilt die Rechtsprechung des OLG Frankfurt nicht. Was bedeutet „Aushandeln“? Zunächst muss das Aushandeln zwischen den Vertragsparteien erfolgen und nicht etwa zwischen Verbänden oder Interessenvertretern. Die Vertragsparteien müssen den Kern der Klausel inhaltlich zur Disposition stellen und dem Vertragspartner einen Gestaltungsspielraum einräumen. Der Vertragspartner muss die reale Möglichkeit haben, seine Interessen zu wahren und den Vertragstext zu beeinflussen. Der andere Part muss zur Abänderung von vorgelegten Klauseln ernsthaft bereit sein und dies auch deutlich machen. Denkbar ist hier zum Beispiel, dass ein Mietnachlass vereinbart wird, weil der Mieter bereit ist, bestimmte Maßnahmen zu übernehmen. Um dies später noch nachvollziehen zu können, empfehlen wir Gesprächsprotokolle zu fertigen. Der hier betriebene Aufwand ist sicher abhängig von dem abzuschließenden Vertrag, also Mietobjekt, Laufzeit und dem Mietzins.

Verwendung von Formularklauseln

Wenn hier nicht verhandelt werden soll, sondern Formularklauseln verwendet werden, muss zuerst eine Entscheidung getroffen werden, ob der Mieter die Instandsetzungsverpflichtungen übernehmen soll. Denkbar ist selbstverständlich auch, dass diese beim Vermieter verbleibt oder dass eine Kleinreparaturklausel vereinbart wird. Wenn die Instandhaltungs- und -setzungsverpflichtung oder die Kostentragung auf die Mieter abgewälzt werden sollen, sollte in der Klausel klargestellt werden, dass nur der Instandhaltungsaufwand gemeint ist, der durch den Mietgebrauch entstanden ist. Daneben ist klarzustellen, dass es nur um Maßnahmen innerhalb der Mietfläche geht und alle konstruktiven Teile ausgenommen sind. Die Klausel muss bestimmt sein; der Mieter muss erkennen können, wozu er sich verpflichtet hat. Es sollte in der Beschreibung des Mietobjekts aufgenommen werden, in welchem Zustand sich die Fläche befindet, ob sie neu ist oder welche Instandhaltungsmaßnahmen ausstehen.

Die Empfehlung lautet hier: Überprüfen Sie Ihre Formularverträge regelmäßig und passen Sie diese der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung an!

Katharina Gündel

www.gross.team

WEG- und Mietrecht
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