Frühere Abnahme bindet Nachzügler-Erwerber nicht

BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15

Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch die Teilungserklärung, Beschluss oder den Formular-Kaufvertrag an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden, die vor Abschluss des Kaufvertrages bereits stattgefunden hat.

Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein. Daher gilt die fünfjährige Verjährungsfrist.

Gegenstand von Vereinbarungen können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht darunter. Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will.

Auch die Klausel in den Kaufverträgen, wonach die frühere Abnahme für die Nachzügler- Erwerber verbindlich sein soll, ist unwirksam. Die Klausel benachteiligt die Erwerber unangemessen, weil diesen das Recht entzogen wird, über die Abnahme selbst zu entscheiden oder durch eine selbst beauftragte Person entscheiden zu lassen. Zudem führt die Klausel zu einer unzulässigen Verkürzung der Verjährungsfrist. Das Interesse des Bauträgers an einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums rechtfertigt es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler- Erwerber nicht, dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss erklärte Abnahme ohne Überprüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich gelten lassen müssen.

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