Flächenabweichungen im Wohnraummietvertrag

Alte Rechtslage: Mehr als 10 Prozent Abweichung erforderlich

Seit 2004 galt eine durchgehende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche nur und erst Relevanz haben sollten, wenn diese mehr als zehn Prozent betrugen.

• Erst darüber hinaus sollte der Mieter zur Minderung berechtigt sein.
• Auch bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB durfte die vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als zehn Prozent davon abwich.
• Der Abrechnung von Betriebskosten war die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche nicht mehr als zehn Prozent abwich.

Rechtsprechungsänderung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB

Mit seiner Entscheidung vom 18.11.2015 hat der BGH die zuvor genannte Entscheidung aufgegeben und festgestellt, dass es bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, also bei einer gesetzlichen Mieterhöhung, allein auf die tatsächliche Wohnfläche des Mietgegenstandes ankomme und eine davon abweichende Angabe im Mietvertrag irrelevant sei.

Aktuelle Entscheidung zur Berücksichtigung der Flächenabweichung im Betriebskostenrecht

Nunmehr hat der BGH in einer weiteren, sehr aktuellen Entscheidung vom 30.05.2018 die oben genannte Entscheidung aufgegeben und festgestellt, dass es auch bei der Umlage von Nebenkosten nach Wohnfläche auf den „Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche“ ankommen soll.

Fazit

Sowohl bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch bei der Umlage von Nebenkosten gilt nunmehr die tatsächliche Wohnfläche, unabhängig davon, wie sehr sie von der im Mietvertrag angegebenen abweicht. Nur hinsichtlich eines Mietmangels bzw. einer Minderung bleibt es bei der alten 10 Prozent-Grenze.

Florian Kniffert

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