Warning: is_dir() expects parameter 1 to be a valid path, string given in system/modules/core/library/Contao/File.php on line 139
#0 [internal function]: __error(2, 'is_dir() expect...', 'sy...', 139, Array)
#1 system/modules/core/library/Contao/File.php(139): is_dir('\xC3\xCC...')
#2 system/modules/core/library/Contao/Image.php(894): Contao\File->__construct('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', true)
#3 system/modules/core/library/Contao/Image.php(963): Contao\Image::create('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', Array)
#4 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(69): Contao\Image::get('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', 1200, 600)
#5 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(53): Contao\OpenGraphTools->setOpenGraphTags(NULL, 'F\xC3\xA4lligkeit der...', 'Die Pflicht zur...', '\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...')
#6 system/modules/news/modules/ModuleNews.php(217): Contao\OpenGraphTools->parseNewsOpenGraphTags(Object(Contao\FrontendTemplate), Array, Object(Contao\ModuleNewsReader))
#7 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(108): Contao\ModuleNews->parseArticle(Object(NewsCategories\NewsModel))
#8 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleNewsReader->compile()
#9 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(82): Contao\Module->generate()
#10 system/modules/core/elements/ContentModule.php(59): Contao\ModuleNewsReader->generate()
#11 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(484): Contao\ContentModule->generate()
#12 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(213): Contao\Controller::getContentElement(Object(Contao\ContentModel), 'main')
#13 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleArticle->compile()
#14 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(67): Contao\Module->generate()
#15 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(417): Contao\ModuleArticle->generate(false)
#16 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(277): Contao\Controller::getArticle(Object(Contao\ArticleModel), false, false, 'main')
#17 system/modules/core/pages/PageRegular.php(133): Contao\Controller::getFrontendModule('0', 'main')
#18 system/modules/core/controllers/FrontendIndex.php(285): Contao\PageRegular->generate(Object(Contao\PageModel), true)
#19 index.php(20): Contao\FrontendIndex->run()
#20 {main}

Warning: file_exists() expects parameter 1 to be a valid path, string given in system/modules/core/library/Contao/File.php on line 468
#0 [internal function]: __error(2, 'file_exists() e...', 'sy...', 468, Array)
#1 system/modules/core/library/Contao/File.php(468): file_exists('\xC3\xCC...')
#2 system/modules/core/library/Contao/Image.php(110): Contao\File->exists()
#3 system/modules/core/library/Contao/Image.php(898): Contao\Image->__construct(Object(Contao\File))
#4 system/modules/core/library/Contao/Image.php(963): Contao\Image::create(Object(Contao\File), Array)
#5 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(69): Contao\Image::get('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', 1200, 600)
#6 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(53): Contao\OpenGraphTools->setOpenGraphTags(NULL, 'F\xC3\xA4lligkeit der...', 'Die Pflicht zur...', '\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...')
#7 system/modules/news/modules/ModuleNews.php(217): Contao\OpenGraphTools->parseNewsOpenGraphTags(Object(Contao\FrontendTemplate), Array, Object(Contao\ModuleNewsReader))
#8 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(108): Contao\ModuleNews->parseArticle(Object(NewsCategories\NewsModel))
#9 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleNewsReader->compile()
#10 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(82): Contao\Module->generate()
#11 system/modules/core/elements/ContentModule.php(59): Contao\ModuleNewsReader->generate()
#12 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(484): Contao\ContentModule->generate()
#13 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(213): Contao\Controller::getContentElement(Object(Contao\ContentModel), 'main')
#14 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleArticle->compile()
#15 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(67): Contao\Module->generate()
#16 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(417): Contao\ModuleArticle->generate(false)
#17 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(277): Contao\Controller::getArticle(Object(Contao\ArticleModel), false, false, 'main')
#18 system/modules/core/pages/PageRegular.php(133): Contao\Controller::getFrontendModule('0', 'main')
#19 system/modules/core/controllers/FrontendIndex.php(285): Contao\PageRegular->generate(Object(Contao\PageModel), true)
#20 index.php(20): Contao\FrontendIndex->run()
#21 {main}

Warning: is_dir() expects parameter 1 to be a valid path, string given in system/modules/core/library/Contao/File.php on line 139
#0 [internal function]: __error(2, 'is_dir() expect...', 'sy...', 139, Array)
#1 system/modules/core/library/Contao/File.php(139): is_dir('\xC3\xCC...')
#2 system/modules/core/library/Contao/Image.php(894): Contao\File->__construct('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', true)
#3 system/modules/core/library/Contao/Image.php(963): Contao\Image::create('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', Array)
#4 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(76): Contao\Image::get('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', 1200, 630)
#5 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(53): Contao\OpenGraphTools->setOpenGraphTags(NULL, 'F\xC3\xA4lligkeit der...', 'Die Pflicht zur...', '\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...')
#6 system/modules/news/modules/ModuleNews.php(217): Contao\OpenGraphTools->parseNewsOpenGraphTags(Object(Contao\FrontendTemplate), Array, Object(Contao\ModuleNewsReader))
#7 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(108): Contao\ModuleNews->parseArticle(Object(NewsCategories\NewsModel))
#8 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleNewsReader->compile()
#9 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(82): Contao\Module->generate()
#10 system/modules/core/elements/ContentModule.php(59): Contao\ModuleNewsReader->generate()
#11 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(484): Contao\ContentModule->generate()
#12 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(213): Contao\Controller::getContentElement(Object(Contao\ContentModel), 'main')
#13 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleArticle->compile()
#14 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(67): Contao\Module->generate()
#15 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(417): Contao\ModuleArticle->generate(false)
#16 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(277): Contao\Controller::getArticle(Object(Contao\ArticleModel), false, false, 'main')
#17 system/modules/core/pages/PageRegular.php(133): Contao\Controller::getFrontendModule('0', 'main')
#18 system/modules/core/controllers/FrontendIndex.php(285): Contao\PageRegular->generate(Object(Contao\PageModel), true)
#19 index.php(20): Contao\FrontendIndex->run()
#20 {main}

Warning: file_exists() expects parameter 1 to be a valid path, string given in system/modules/core/library/Contao/File.php on line 468
#0 [internal function]: __error(2, 'file_exists() e...', 'sy...', 468, Array)
#1 system/modules/core/library/Contao/File.php(468): file_exists('\xC3\xCC...')
#2 system/modules/core/library/Contao/Image.php(110): Contao\File->exists()
#3 system/modules/core/library/Contao/Image.php(898): Contao\Image->__construct(Object(Contao\File))
#4 system/modules/core/library/Contao/Image.php(963): Contao\Image::create(Object(Contao\File), Array)
#5 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(76): Contao\Image::get('\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...', 1200, 630)
#6 system/modules/xm-open-graph-tools/classes/OpenGraphTools.php(53): Contao\OpenGraphTools->setOpenGraphTags(NULL, 'F\xC3\xA4lligkeit der...', 'Die Pflicht zur...', '\xC3\xCC$\x01A\x8B\x11\xE8\x9F\x04\x00\xAC\x10\xD4:...')
#7 system/modules/news/modules/ModuleNews.php(217): Contao\OpenGraphTools->parseNewsOpenGraphTags(Object(Contao\FrontendTemplate), Array, Object(Contao\ModuleNewsReader))
#8 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(108): Contao\ModuleNews->parseArticle(Object(NewsCategories\NewsModel))
#9 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleNewsReader->compile()
#10 system/modules/news/modules/ModuleNewsReader.php(82): Contao\Module->generate()
#11 system/modules/core/elements/ContentModule.php(59): Contao\ModuleNewsReader->generate()
#12 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(484): Contao\ContentModule->generate()
#13 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(213): Contao\Controller::getContentElement(Object(Contao\ContentModel), 'main')
#14 system/modules/core/modules/Module.php(287): Contao\ModuleArticle->compile()
#15 system/modules/core/modules/ModuleArticle.php(67): Contao\Module->generate()
#16 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(417): Contao\ModuleArticle->generate(false)
#17 system/modules/core/library/Contao/Controller.php(277): Contao\Controller::getArticle(Object(Contao\ArticleModel), false, false, 'main')
#18 system/modules/core/pages/PageRegular.php(133): Contao\Controller::getFrontendModule('0', 'main')
#19 system/modules/core/controllers/FrontendIndex.php(285): Contao\PageRegular->generate(Object(Contao\PageModel), true)
#20 index.php(20): Contao\FrontendIndex->run()
#21 {main}

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /html/contao/system/helper/functions.php:65) in system/modules/core/library/Contao/Template.php on line 294
#0 [internal function]: __error(2, 'Cannot modify h...', 'sy...', 294, Array)
#1 system/modules/core/library/Contao/Template.php(294): header('Vary: User-Agen...', false)
#2 system/modules/core/classes/FrontendTemplate.php(121): Contao\Template->output()
#3 system/modules/core/pages/PageRegular.php(190): Contao\FrontendTemplate->output(true)
#4 system/modules/core/controllers/FrontendIndex.php(285): Contao\PageRegular->generate(Object(Contao\PageModel), true)
#5 index.php(20): Contao\FrontendIndex->run()
#6 {main}

Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /html/contao/system/helper/functions.php:65) in system/modules/core/library/Contao/Template.php on line 295
#0 [internal function]: __error(2, 'Cannot modify h...', 'sy...', 295, Array)
#1 system/modules/core/library/Contao/Template.php(295): header('Content-Type: t...')
#2 system/modules/core/classes/FrontendTemplate.php(121): Contao\Template->output()
#3 system/modules/core/pages/PageRegular.php(190): Contao\FrontendTemplate->output(true)
#4 system/modules/core/controllers/FrontendIndex.php(285): Contao\PageRegular->generate(Object(Contao\PageModel), true)
#5 index.php(20): Contao\FrontendIndex->run()
#6 {main}
Fälligkeit der Abrechnung im Zeitpunkt des Ausscheidens des Verwalters - ImEigentum Magazin

Fälligkeit der Abrechnung im Zeitpunkt des Ausscheidens des Verwalters

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

Die wichtige Frage, welcher Verwalter bei einem Wechsel die Abrechnung für das abgeschlossene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat, hat der BGH in einem Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) nur zum Teil entschieden. Bislang war umstritten, ob der Verwalter in der Pflicht steht, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht das Amt inne hat – oder der, der bei Fälligkeit der Abrechnungspflicht im Amt ist. Dies hat der BGH jetzt dahingehend entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Damit kommt es jedenfalls für die Frage, wer die Abrechnung zu erstellen hat, nicht mehr darauf an, wer nach drei Monaten, sechs oder neun Monaten Verwalter ist. Nach Auffassung des Senates wird durch das Kriterium der Fälligkeit lediglich eine Aussage darüber getroffen, wann eine Leistung verlangt werden kann, nicht aber darüber, wer sie zu erbringen hat. Demgegenüber bestimme der Zeitpunkt der Entstehung der Schuld auch die Person des Schuldners. Die insoweit einmal entstandene Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung bestehe auch dann fort, wenn der Verwalter aus dem Verwalteramt ausscheidet, sie gehe nicht auf den neuen Verwalter über. Vielmehr zähle die Erstellung der Jahresabrechnung zu einer über den Ablauf des Vertragsverhältnisses hinaus bestehenbleibenden, nachwirkenden Verpflichtung, für die auch keine zusätzliche Vergütung verlangt werden könne.

Was ausdrücklich (noch) nicht entschieden wurde, ist der konkrete Zeitpunkt

Die Frage, wann die Abrechnungspflicht konkret entstanden ist, ob am letzten Tag des Wirtschaftsjahres oder aber am ersten Tag des Folgejahres hat der BGH letztlich nicht entschieden, weil es im vorliegenden Fall darauf nicht ankam. Der Verwalterwechsel wurde erst Mitte Januar des Folgejahres vollzogen. Der ausführlichen Darlegung und Begründung der Meinung, die auch die Vorinstanz vertreten hat, dass der am ersten Tag des Folgejahres im Amt befindliche Verwalter die Abrechnung zu erstellen hat, kann wohl eine Tendenz des BGH hierzu entnommen werden. Dies gilt umso mehr, als die gesetzliche Regelung des § 28 Abs. 3 WEG vom Wortlaut her die Pflicht zur Erstellung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres normiert. Damit wird wohl kaum in Einklang zu bringen sein, die Abrechnungspflicht noch am letzten Tag des laufenden Wirtschaftsjahres entstehen zu lassen.

 

Was bedeutet das für die Praxis?

Bei dem sehr häufigen Fall des Verwalterwechsels zu Beginn eines Kalenderjahres und dem fast regelmäßig anzutreffenden Gleichlauf von Wirtschaftsjahr und Kalenderjahr bedeutet dies, dass der zum 1. Januar des Folgejahres im Amt befindliche (neue) Verwalter die Abrechnung des Vorjahres zu erstellen hat. Will er dies auch angesichts der vereinbarten Vergütungsregelung vermeiden, müsste er darauf hinwirken, dass sein Verwalteramt nicht zum 1. Januar, sondern erst später beginnt. Dies dürfte aber in Anbetracht des für die Wirksamkeit eines Verwalterbestellungsbeschlusses erforderlichen Maßstabs ordnungsgemäßer Verwaltung nur schwer umsetzbar sein.

Die Erstellung einer Jahresabrechnung für eine Verwaltungszeit, in der ein anderer Verwalter die Buchführung inne hatte, gestaltet sich in der Praxis oftmals sehr viel schwieriger, als dies von der Rechtsprechung pauschal unterstellt wird und ist vielleicht bei der Kalkulation des normalen Verwalterentgeltes nicht ausreichend mitberücksichtigt. Es stellt sich daher die Frage, ob der Verwalter hier eine Sondervergütung vereinbaren kann. Für Tätigkeiten, die zu dem normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, eine zusätzliche Vergütung zu vereinbaren, würde dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Ein darauf basierender Formularvertrag würde wohl gegen das Transparenzgebot verstoßen. Andererseits ist der ausscheidende Verwalter zur vollumfänglichen Rechnungslegung verpflichtet (§ 28 Abs. 4 WEG), sodass der neue Verwalter erwarten darf, dass ihm diese bei Erstellung der Jahresabrechnung vorliegt und somit die Arbeit erleichtert. Diesen Anspruch können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss geltend machen; der neue Verwalter darf dieses erwarten. Säumnisse des Vorverwalters nachzuholen, gehört sicherlich nicht zum Pflichtenkreis des Verwalters, der durch die normale Verwaltervergütung abgegolten ist. Soweit der neue Verwalter daher hier im Pflichtenkreis des ausgeschiedenen Verwalters tätig werden muss, sind keine Gründe ersichtlich, weshalb hierfür nicht eine Sondervergütung vereinbart werden kann.

Klaus Fuhrmann

info@rafuhrmann.de

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