Energetische Sanierung im Gebäudebestand

Sanierungsprojekte in Mehrfamilienhäusern stellen Eigentümer und Mieter vor besondere Herausforderungen. Gefragt sind in den häufig konfliktreichen Situationen vor allem Immobilienverwalter, als Mittler zwischen verschiedenen Interessen genauso wie in ihrer Rolle als Informationsträger und Organisator.

Das Potenzial ist groß, es zu heben indes mühsam: Der energetischen Sanierung in Mehrfamilienhäusern oder Gebäudeensembles kommt bei der Wärmewende im Bestand eine Schlüsselrolle zu. Bisher sind Wohngebäude zu knapp zwei Dritteln für den Gebäudeenergieverbrauch in Deutschland verantwortlich; den Verbrauch insgesamt zu senken, ist sowohl klares Ziel der Bundesregierung als auch notwendig, um die Klimaziele für das Jahr 2030 zu erreichen. Doch dafür müsste viel passieren, und zwar ab sofort – der Deutschen Energie-Agentur dena zufolge müsste die Sanierungsquote von einem auf mindestens 1,5 Prozent pro Jahr steigen. Dabei geht es um die Nutzung großzügiger Dachflächen für Solarzellen genauso wie um Fassadendämmung oder den Austausch alter Heizanlagen und die Verbrauchserfassung per digitaler Methode.

Immobilienverwalter an der Schnittstelle
So weit, so einleuchtend. Doch in der Praxis zeigt sich, wie kleinteilig der Prozess einer energetischen Sanierungsmaßnahme von der ersten Idee bis hin zu Umsetzung und Evaluierung strukturiert ist. Immobilienverwalter nehmen hier einmal mehr die Funktion als entscheidende Schnittstelle wahr. Idealerweise erstellen sie eine Sanierungs- und die zugrundeliegende Finanzplanung. Dabei sind sie in den seltensten Fällen selbst Fachmenschen für Energiefragen – wissen aber, wo Spezialisten aufzufinden sind und wie deren Expertise auch mit Hilfe von Fördermitteln genutzt werden kann.

Wichtig! - Planung und Beschlussfassung
Idealerweise erstellen Immobilienverwalter eine Sanierungs- und die zugrundeliegende Finanzplanung. Fachwissen ist dabei auf verschiedenen Ebenen gefragt: Steht eine Modernisierung an, müssen drei Angebote eingeholt und technisch sowie betriebswirtschaftlich geprüft werden – beispielweise für den Austausch einer alten Heizungsanlage oder eine Fassadendämmung. Zugleich müssen Verwalter klar einordnen können, um welche Art von Modernisierung es sich handelt: Geht es um eine Maßnahme nach Paragraph 22 Absatz 2 WEG mit qualifizierter Mehrheit oder um eine modernisierende Instandsetzung nach Paragraph 22 Absatz 3 WEG, für die eine einfache Mehrheit ausreicht? Außerdem müssen auch vermeintlich unwichtige Aspekte sowie optische Fragen beispielsweise der Farbgebung einer Maßnahme von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Finanzierung durch verbindliche Rücklagen
Entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung einer Maßnahme ist deren Finanzierbarkeit. Stehen die erforderlichen Gelder fristgerecht zur Verfügung, insbesondere wenn eine Finanzierung durch die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich ist? Ohne die entsprechende Finanzierung kann keine Sanierung beschlossen werden.

Fördermöglichkeiten durch die KfW
Sollen Fördermittel einbezogen werden, so müssen auch diese Beträge zunächst von den Eigentümern finanziert werden, da die Auszahlung durch die KfW-Förderbank erst nach Abschluss der Modernisierung, teilweise mehrere Monate später, erfolgt. Die Förderbedingungen der KfW erscheinen angesichts der derzeitigen Zinslage Eigentümern häufig unattraktiv und sie schauen sich eigenständig nach individuellen Kreditgebern um.

Energieberatung durch Experten
Auch Energieberater, die Verwaltern zur Seite stehen und unerlässliche Informationen und Einschätzungen geben, müssen von der WEG honoriert beziehungsweise über Fördergelder bezahlt werden.

Kostenerhöhungen durch steigende Baupreise
Häufig verschieben Gemeinschaften eine Modernisierung lieber, um Geld anzusparen. Diese Vorgehensweise löst das Problem allerdings nicht, sondern verschärft es noch. Die Schäden werden größer und verlangen immer umfangreichere Maßnahmen. Dadurch steigen die Baukosten, hinzu kommen die jährlichen Baupreiserhöhungen von vier bis fünf Prozent. Die Lücke zwischen Kosten und zur Verfügung stehenden Geldmitteln wird eher größer als kleiner.

Umrüstung auf erneuerbare Energien
Teilweise stellt die Technik so hohe Hürden, dass eine WEG zurückschreckt. Wer etwa in einem Mehrfamilienhaus die Warmwasserbereitung von Durchlauferhitzer auf Solaranlage umstellen möchte, müsste das im Sondereigentum befindliche Leitungsnetz in den Wohnungen umbauen. Das kann eine WEG mangels Beschlusskompetenz für Sondereigentum nicht entscheiden. Es müssten alle Eigentümer freiwillig mitmachen, was quasi nie der Fall ist. Die Umrüstung auf erneuerbare Energien erfolgt bei WEGs deswegen oft gar nicht.

BVI e.V.
www.bvi-verwalter.de

 

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