Zunächst muss man sich die Frage stellen, wann eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht: Bei der regelmäßigen Teilung gemäß § 8 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich erst dann, wenn neben dem Aufteiler (in der Regel ein Bauträger) ein weiterer Wohnungseigentümer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen wird.
Zwischen Verkauf bzw. Übergabe der Wohnungen und der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers im Grundbuch (neben dem Aufteiler) können Monate oder Jahre liegen.
Würde man also stringent von einer Grundbuchumschreibung ausgehen, kann sich die voll funktionsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft erst Monate oder Jahre später gründen. Ein Verwalter wäre zunächst überflüssig, eine Wohnungseigentümerversammlung könnte nicht einberufen werden, da ohne Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht zur Anwendung gelangen.
Dieses Problem hat der BGH erkannt und folgende Kriterien aufgestellt:
Der „werdende“ Wohnungseigentümer ist verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Er kann an der Eigentümerversammlung teilnehmen und wie ein „normaler“ Eigentümer abstimmen etc., obwohl er zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Abteilung I als Eigentümer eingetragen wurde.
Hinweis zur WEG-Novelle 2020/2021
Im Zuge der anstehenden WEG-Novelle ist geplant, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, d. h. die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht dann als sog. Ein-Personen-Gemeinschaft:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.
Welche Rechte und Pflichten einem Erwerber zustehen, ergibt sich aus der nachfolgend geplanten Vorschrift:
Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den übrigen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers zur Ausübung von dessen Rechten und zur Wahrnehmung von dessen Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes berechtigt und verpflichtet, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
Massimo Füllbeck