Die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters

Aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht kann zwar eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer folgen, z. B. wenn dieser eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, ABER oft rettet die Ortskenntnis des selbstnutzenden verunfallten Wohnungseigentümers den Verwalter.

Selbst wenn feststeht, dass der Kläger die Nottreppe, die von der Tiefgarage hinauf in den Garten führt, hinabstürzte, scheiden sowohl eine vertragliche Haftung aus dem Verwaltervertrag als auch eine deliktische Haftung wegen Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht aus.

Eine Gefahrenquelle wird nur dann haftungsbegründend, wenn sich aus einer zu verantwortenden Situation vorausschauend die naheliegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter Dritter verletzt werden können. Verpflichtet ist, wer für den Bereich der Gefahrenquelle verantwortlich ist.

Keine Haftbarmachung für allgemeines Lebensrisiko möglich
Eine Verkehrssicherung, die jegliche Schädigung ausschließt, ist weder erreichbar, noch wird sie verlangt. Es verbleibt vielmehr stets ein Gefahren- und Lebensrisiko, das der Einzelne selber zu tragen hat und für das er einen anderen nicht haftbar machen kann.

Der Pflichtige muss nicht für alle denkbaren Möglichkeiten Sorge tragen. Der Dritte ist nur vor den Gefahren zu schützen, die er selbst bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt nicht hätte erkennen oder vermeiden können.

Mitverantwortung des Eigentümers bei offenkundiger Gefahrenquelle
Besteht eine Mitverantwortung des Geschädigten führt ggf. sogar zu einem Ausschluss des Schadensersatzanspruches. Ein verunfallter Wohnungseigentümer kann den Verwalter nämlich nicht wegen Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht bei einer „offenkundigen Gefahrenquelle“ erfolgreich in Anspruch nehmen.

Delegation der Pflicht auf Hauswart möglich
Der Verwalter kann die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums allerdings delegieren, und zwar z.B. auf den Hauswart. Bei einer solchen Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragende (nur) noch dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Insoweit mutiert die Verkehrssicherungspflicht zur Aufsichtspflicht.

Dr. Olaf Riecke

WEG- und Mietrecht
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