Die Obhutspflichten des Mieters

Auch im Urlaub

Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter treffen diesen Obhutspflichten für die Mietsache. Zu diesen Pflichten gehört es auch, Mängel unverzüglich anzuzeigen und Schäden, wie das Einfrieren der Heizung, zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass sich Mieter ununterbrochen in ihren Räumen aufhalten müssen. Wie können Mieter aber ihre Obhutspflichten ausüben, wenn sie für längere Zeit abwesend sind?

Viele Vermieter halten sich für berechtigt, einen Schlüssel für Notfälle für die Wohnung zu behalten. Dies ist aber nicht richtig. Zur Übergabe eines Mietobjekts an den Mieter gehört es, dass ihm der Alleinbesitz eingeräumt wird, ihm also alle Schlüssel der Wohnung oder der Gewerbeeinheit übergeben werden. Einige Vermieter nehmen eine Verpflichtung des Mieters, ihnen einen Schlüssel zu überlassen, in ihr Mietvertragsformular auf. Auch dies ist allerdings mindestens im Wohnraummietrecht schwierig, denn diese Klausel muss hinreichend bestimmt sein (Was ist „längere“ Abwesenheit? Für welche Zwecke darf der Vermieter den Schlüssel tatsächlich benutzen?). Wenn die Klausel intransparent ist und der Mieter nicht weiß, was er wann tun soll, ist sie unwirksam. Wenn die Verpflichtungen des Mieters aber zu eng gefasst sind, besteht die erhebliche Gefahr, dass eine solche Klausel Mieter unangemessen benachteiligen, weil ihr Besitzrecht unangemessen eingeschränkt wird.

Vertrauensperson kann Kontroll- und Obhutspflichten übernehmen
Auch ohne eine vertraglich formulierte Klausel muss der Mieter bei längerer Abwesenheit für eine ausreichende Kontrolle sorgen und gegebenenfalls dem Vermieter den Zugang zur Wohnung ermöglichen. Mieter können auch Vertrauenspersonen ihrer Wahl einen Schlüssel zur Wohnung übergeben, damit diese die Kontroll- und Obhutspflichten ausüben und z.B. den Briefkasten leeren, die Heizung kontrollieren und die Wohnung lüften. Auch diese Vertrauenspersonen sind nicht verpflichtet, ständig in der Wohnung zu sein. Wenn die Kontrollen „genügend häufig“ erfolgen, kommen diese der Obhutspflicht nach. Wenn diese Vertrauensperson aber die Obhutspflichten verletzt und den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, haftet der Mieter auf die daraus entstehenden Schäden. Was „genügend häufig“ ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls und hängt vom Wetter, den Jahreszeiten oder ähnlichem ab.

Katharina Gündel
www.gross.team

WEG- und Mietrecht
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