Der Härteeinwand des Mieters

Bei Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Der Vermieter ist nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt, die jährlichen Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Letzteres gilt jedoch nicht in jedem Fall. Wenn der Vermieter die Arbeiten nicht zu vertreten hat oder nur einen üblichen Zustand herstellt, ist der Mieter mit dem Einwand der Härte ausgeschlossen.

Der Vermieter sollte bereits im Planungsstadium der Modernisierungsmaßnahmen die Einkommensverhältnisse der Mieter umfassend aufklären. Auch wenn die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt wurden, können die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn dieser rechtzeitig eine Härte in Bezug auf die Mieterhöhung geltend macht. Möchte sich der Vermieter auf einen allgemein üblichen Zustand berufen, obliegt es dem Vermieter darzulegen und notfalls unter Beweis zu stellen, dass diese Voraussetzungen vorliegen, sodass bereits vor den Modernisierungsmaßnahmen ermittelt werden sollte, welcher Zustand allgemein üblich ist. Nach den Vorgaben des BGH sind Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter nur dann nicht im Sinne von § 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB zu vertreten, wenn der Vermieter zur Durchführung der baulichen Maßnahmen rechtlich verpflichtet ist. An einer rechtlichen Verpflichtung fehlt es regelmäßig, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen aus freien Stücken heraus durchführt.

Karsten Schöneck

www.brunner-law.de

 

WEG- und Mietrecht
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