Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Eine Gegenüberstellung des alten und neuen WEGs

Am 1. Dezember 2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft, das die WEG-Verwaltung umfassend reformiert hat. Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, hat eine Synopse der alten und neuen Gesetzesvorschriften erstellt, die in BEIRATaktuell, einem Sonderheft zur WEG-Reform veröffentlicht wurde. Ein Auszug wird im Folgenden dargestellt.

Kostenverteilung

Rechtslage bis 30. November 2020 (§ 16 Abs 2, 3 u. 4 WEG)

Grundsätzlich konnten Betriebs- und Verwaltungskosten mit einfacher Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung geändert werden. Eine dauerhafte Veränderung der Instandhaltungs- bzw. bei der Instandsetzungskosten oder der Zuführung zur Rücklage war grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung (Änderung der Gemeinschaftsordnung) möglich.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 16 Abs 2 u. 3 WEG-E)

Die neue Vorschrift betrifft sämtliche Kosten mit Ausnahme solcher, die sich auf Bauliche Veränderungen (§ 20 WEG-E) beziehen. Eine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG-E verlangt keine besondere Mehrheit mehr, sondern es reicht die einfache Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung.

Es gibt zukünftig zwei Konstellationen:

 

  1. Änderung von einzelnen Kosten

Diese Kosten sind konkret bestimmbar und fallen einmalig an (ähnlich wie der aktuelle § 16 Abs. 4 WEG: Änderung der Kosten im Einzelfall bei Instandsetzung).

Beispiel aus der Gesetzesbegründung: „Die Wohnungseigentümer können demnach zum Beispiel über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahmen, etwas eines Fensteraustauschs, beschließen.“

Gleichzeitig wird in der Gesetzesbegründung auf die wichtige Entscheidung des BGH (BGH, V ZR 164/09) zum Gleichbehandlungsgrundsatz hingewiesen:

„Wird dagegen eine entsprechende Kostenverteilung nur für einzelne Fälle beschlossen, kann sich daraus ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung ergeben, dem im Rahmen künftiger Beschlussfassung Rechnung zu tragen ist.“

 

  1. Änderung von bestimmten Arten von Kosten

Hier handelt es sich um wiederkehrende, aber gleichartige Positionen (z. B. Müllgebühren), aber auch unregelmäßige wiederkehrende Positionen.

Beispiel aus der Gesetzesbegründung: „Die Wohnungseigentümer können demnach etwa beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden.“

Wichtig: Unzulässig ist lediglich eine generelle Veränderung des allgemeinen Verteilerschlüssels (Drucksache 19/18791, S. 54).

Es wird ebenfalls noch mal ausdrücklich klargestellt, dass die Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung sich auch auf Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bezieht.

Fazit

Die Vorschriften § 16 Abs. 3 (Änderung von Betriebs- und Verwaltungskosten) und § 16 Abs. 4 WEG (Änderung Instandsetzung Einzelfall und bauliche Veränderung) werden ersatzlos gestrichen. Wohnungseigentümergemeinschaften sind bei der Änderung der Kostenverteilung zukünftig flexibler. Die Rechtsprechung wird zeigen, welche Veränderungen zulässig sind und welche möglicherweise nicht unter die neue Beschlusskompetenz fallen.

Digitale Eigentümerversammlung

Rechtslage bis 30. November 2020 (bisher keine Vorschrift)

Nur durch eine Vereinbarung – was selten vorkommt – konnte geregelt werden, dass auch digitale Medien bei der Eigentümerversammlung eingesetzt werden können.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 23 Abs. 2 WEG-E)

Die Eigentümerversammlung in Präsenzform bleibt zwingend erhalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bekommt lediglich eine Beschlusskompetenz, wonach Wohnungseigentümer auch „online“ an der Eigentümerversammlung teilnehmen können.

Fazit

Was im Gesetz fehlt: Wer zahlt die Kosten der technischen Bereitstellung? Weitere Denkanstöße: Identifikation der Online- Teilnehmer und Einhaltung des Prinzips der Nichtöffentlichkeit? Technische Voraussetzungen: Die Internetleitung "bricht ab" - Beschlüsse erfolgreich anfechtbar? Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften müssen ihre Erfahrungen machen. Grundsätzlich ist die Beschlusskompetenz positiv zu bewerten.

Umlaufbeschluss

Rechtslage bis 30. November 2020 (§ 23 Abs. 3 WEG)

Ein Umlaufbeschluss musste zwingend in Schriftform erfolgen und es mussten sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 23 Abs. 3 WEG-E)

Die bisherige Schriftform wird durch die Textform ersetzt, so dass Umlaufbeschlüsse auch mit digitalen Medien (z. B. E-Mail) wirksam zustande kommen können.

  • 23 Absatz 3 Satz 2 sieht eine weitere Erleichterung bei der Fassung eines sogenannten Umlaufbeschlusses vor: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In diesem Fall bedarf es abweichend von § 23 Absatz 3 Satz 1 WEG-E also nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Wenn sich die Wohnungseigentümer etwa in der Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, abschließend einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand zu fassen, können sie beschließen, diesen Beschluss im Umlaufverfahren nachzuholen (Drucksache 19/22634, S. 45).

Fazit

Zukünftig können Umlaufbeschlüsse per E-Mail auf den Weg gebracht werden. Das ist eine deutliche Erleichterung für die Praxis. Es wird sich wohl erst in der Rechtsprechung zeigen, wie weit die Beschlusskompetenz geht, dass durch einen Umlaufbeschluss einzelne Beschlussgegenstände mit einer anderen Mehrheit beschlossen werden können.

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

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