Bauabnahme und Mängelansprüche - Normen und Richtlinien

Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche der WEG und die Vergütung des Bauunternehmers wird fällig. Der Verwalter hat daher ein besonderes Augenmerk auf die Abnahme zu legen und bei größeren Baumaßnahmen die Inanspruchnahme eines Sachverständigen und eine rechtliche Beratung in Betracht zu ziehen.

Vor der Abnahme sollte das Werk auf mögliche Baumängel, je nach den Umständen durch einen Sachverständigen, überprüft werden. Liegen wesentliche Mängel vor oder ist das Werk noch nicht im Wesentlichen fertig gestellt, kann die Abnahme verweigert werden und zwar so lange, bis die Mängel behoben sind, bzw. die Restleistungen ausgeführt wurden. Nach neuem Recht muss die WEG auf Verlangen des Unternehmers bei verweigerter Abnahme an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitwirken. Der Verwalter sollte festgestellte Mängel im Abnahmeprotokoll vermerken und die Abnahme dann unter dem Vorbehalt Beseitigung dieser Mängel erklären. Anderenfalls könnte die WEG später wegen dieser Mängel keine Ansprüche mehr geltend machen.

Abnahme durch Ingebrauchnahme

Die Abnahmewirkungen können auch ohne ausdrückliche Erklärung, z.B. durch Ingebrauchnahme des Werks ohne Beanstandungen eintreten. Wurde keine förmliche Abnahme vereinbart, kann der Unternehmer eine Abnahme dadurch herbeiführen, dass er der WEG eine Frist zur Abnahme setzt und diese Frist erfolglos verstreicht (fiktive Abnahme). Die WEG kann diese Folge nach neuem Recht nur verhindern, wenn sie innerhalb der Frist die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.

 

Schriftliche Aufforderung zur Mangelbeseitigung

Wird die Abnahme nicht unter Angabe eines Mangels verweigert, gilt das Werk als abgenommen. Liegen keine wesentlichen Mängel vor, ist die WEG zur Abnahme verpflichtet. Zeigt sich innerhalb der Verjährungsfrist ein Mangel, muss der Unternehmer binnen angemessener Frist zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Die Aufforderung sollte der Verwalter dem Unternehmer schriftlich, also per Brief zukommen lassen, da die WEG in einem möglichen Rechtsstreit die Beweislast für den Zugang der Mangelrüge trägt.

Dokumentation von Mangel- und Mangelbeseitigung

Beseitigt der Unternehmer den Mangel, sollte die WEG die Arbeiten (ggf. durch einen Sachverständigen) überprüfen. Hat der Unternehmer den Mangel nach Fristablauf nicht beseitigt, darf der Mangel durch ein anderes Unternehmen beseitigt werden und die Kosten hierfür sind von dem Unternehmer zu ersetzen. Bevor der Mangel beseitigt wird, sollte dieser dokumentiert werden, denn anderenfalls könnte die WEG den Mangel in einem Rechtsstreit nicht mehr beweisen. Wenn der Unternehmer den Mangel nicht beseitigt, ist eine Klage insbesondere zur Verjährungshemmung regelmäßig unumgänglich.

 

Ingo Kolms

wir-wanderer.de

WEG- und Mietrecht
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