Auslegung einer Vereinbarung durch Beschluss?

Die Kompetenzen der Eigentümer

In vielen Gemeinschaftsordnungen finden sich Regelungen, die auch auf den zweiten Blickunklar bleiben. Insbesondere mehrdeutig formulierte Vereinbarungen zu Umlagen und Verwaltungskompetenzen, aber auch solche zu Ausbaurechten, Zustimmungserfordernissen, Stimmenmehrheiten und vielem anderen können innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu Unsicherheiten führen.

Übliche Wege, den Unsicherheiten zu begegnen

Ein Weg, Unsicherheiten zu begegnen, ist die Einholung eines Rechtsgutachtens. Dieses ist freilich nur eine unverbindliche Stellungnahme – auch wenn der Gutachter bei Pflichtverletzungen haftet. Der beste Weg ist zurzeit wohl die Erhebung einer Feststellungsklage. Diese Feststellungsklage ist darauf gerichtet, dass das Gericht den „richtigen“ Inhalt einer Vereinbarung feststellt. Diese Weg ist immer gangbar, kostet aber Geld, Zeit und Kraft und wird selten beschritten.

Beschlusskompetenz zur Auslegung?

Vor diesem Hintergrund wäre es sinnvoll, dass die Wohnungseigentümer beschließen könnten, wie sie eine Vereinbarung verstehen wollen. Bis jetzt vertreten Gerichte in Deutschland (LG München I und AG Heidelberg, Urteil vom 13. Mai 2015 – 45 C 5/15), die Auffassung, dass Wohnungseigentümer dazu mangels Beschlusskompetenz nicht befugt sind. Dabei würde die verbindliche Auslegung per Beschluss das Leben in einer Wohnungseigentumsanlage erleichtern und schnell Klarheit schaffen. Warum sollen die Wohnungseigentümer kein Recht haben, ihre eigenen Vereinbarungen (für Beschlüsse
muss das auch gelten) auszulegen? Ist ein Wohnungseigentümer mit einer Auslegung
der Mehrheit nicht einverstanden, kann er dagegen klagen. Wenn nicht, herrscht Ruhe. Ist die Auslegung fernliegend (geht sie über zulässige Auslegungsgrundsätze hinaus) oder verstößt sie gegen Gesetze und guten Sitten, ist sie ohnehin nichtig oder nach Treuegesichtspunkten nicht anwendbar. Dass die Gerichte besser als die Vertragschließenden wissen, was diese gewollt haben, ist nicht erkennbar.

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